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(Swans - 7 novembre 2011) Les règles de gestion d'une copropriété sont finalement assez simples à maîtriser, et aisées à se procurer : Elles sont répertoriées dans la loi de 65 (désormais modifiée par la loi SRU) et disponibles sur le Web.
Il suffit - en théorie - de se conformer à ces règles pour mener à bien sa tâche de syndic. En théorie seulement, car les compétences d'un syndic ne peuvent se limiter à une connaissance juridique, même parfaite, des données. Il y faut également une bonne dose de compréhension du fonctionnement humain. Peu de copropriétaires intègrent spontanément la notion d'intérêt collectif. Une copropriété est un ensemble de biens privés - des lots - rassemblés dans une structure commune qui englobe bien des choses : un toit, des murs, des conduits de cheminée, des façades, ainsi que divers autres éléments dont la liste peut être laissée à l'appréciation de cette collectivité. Ainsi, certaines copropriétés feront figurer les portes d'entrée d'appartement, ou les volets de fenêtre dans les parties communes, d'autres dans les parties privées.
Cette distinction entre parties privées et parties communes est essentielle à la gestion d'un immeuble, et nul syndic ne pourra prétendre régir l'aménagement des parties privées d'un copropriétaire, de même qu'un copropriétaire ne peut se soustraire à contribuer à l'entretien ou la réfection de parties communes de l'immeuble - à condition que les travaux facturés aient été dûment votés lors d'une assemblée générale.
Rien n'est plus proche de l'idée de démocratie participative que la gestion d'un immeuble. Tous les sujets peuvent être abordés en Assemblée Générale des copropriétaires, chacun peut opiner comme bon lui semble, et c'est bien là, hélas que souvent le bât blesse. Nombre de copropriétaires sont si attachés à leurs prérogatives personnelles qu'ils ont du mal à prendre en compte la globalité d'un problème.
Or, s'il est une règle valable pour toutes les copropriétés, c'est que quel que soit le nombre des propriétaires, un et au moins un d'entre eux fait partie de la race des obtus imbéciles qui, inexorablement rivés à leur discours égocentrique, n'entendent, ni ne veulent entendre la ou les raisons qui sont exposées devant eux. Si ce problème est difficile à gérer pour des syndics professionnels, il l'est encore plus pour des syndics bénévoles, toujours (et les statistiques le prouvent) plus soupçonné de malversations diverses qu'un syndic professionnel. C'est là qu'intervient la capacité du syndic à se concilier des caractères très différents, à déployer des trésors de diplomatie, d'inépuisables ressources de conviction, à répéter sans cesse les mêmes explications - parfois en vain, afin d'apaiser les tensions qui ne manqueront jamais de naître. Or, il est absolument impossible de faire sécession d'un copropriétaire. Sa voix ne peut lui être retirée pour cause d'obstruction systématique, et tant qu'il ne décidera pas de vendre son bien, il faudra compter avec lui, en espérant qu'il ne dispose pas d'un pouvoir exorbitant en termes de votes.
Arrêtons-nous un instant sur cette question des votes et des majorités. Un immeuble est, nous l'avons dit, constitué de lots privés. C'est la surface brute de ces lots, pondérée par divers éléments tel l'étage auquel ils sont situés, leur ensoleillement, leur destination (c'est-à-dire l'usage auquel ils sont affectés - appartement, grenier, garage) qui va permettre de calculer les tantièmes de copropriétés, et donc le poids de chacun des copropriétaires dans l'ensemble, ainsi que leur contribution respective à l'entretien des parties communes.
Il paraît bien évident, par exemple, qu'un copropriétaire résident au rez-de-chaussée d'un immeuble sera totalement exempté de charges d'ascenseur, puisqu'il ne l'utilise jamais, sauf à posséder également un grenier. Pour autant, dans ce cas, ces mêmes charges seront sensiblement moindres que celles supportées par le propriétaire d'un appartement au sixième étage, qui utilisera l'ascenseur régulièrement, alors que celui résidant au rez-de-chaussée ne montera qu'occasionnellement dans son grenier. Ce type de charges n'est toutefois pas invariable. Si le propriétaire du grenier sus-mentionné obtient l'autorisation d'y faire des travaux pour le transformer en chambre de bonne, ses charges d'ascenseur augmenteront proportionnellement à ses nouveaux tantièmes.
Et là une nouvelle digression s'impose. Nous avons mentionné le fait, au début de cet article, que nul syndic ne pouvait s'opposer à ce qu'un copropriétaire effectue des travaux dans ses parties privatives. Cependant, nul ne peut changer la destination de ses lots sans un vote des copropriétaires, vote qui requiert l'unanimité des voix, et par conséquent voué à l'échec pour deux raisons. La première étant qu'il est rarissime que tous les copropriétaires d'un immeuble soient présents ou représentés dans une assemblée générale. La seconde, fortement corrélée à la première et précédemment énoncée, résidant dans le fait qu'il se trouvera toujours, pour quelque raison que ce soit, quelqu'un pour s'opposer aux projets de l'infortuné propriétaire du rez de chaussée. Notons cependant un détail. Si c'est le copropriétaire du sixième et dernier étage qui entend transformer son grenier en chambre supplémentaire, et que ce grenier soit contigu à son appartement, alors personne ne pourra s'opposer à ce changement de destination, s'il est déclaré au syndic. Dans ce cas, bien sûr, les charges de copropriété de ce particulier se verront proportionnellement augmentées, et celles des autres copropriétaires réduites, par le simple jeu d'un nouveau calcul des tantièmes dû à la nouvelle destination du lot, charges copropriéténnes du grenier valant moins, on le comprend, qu'une chambre ou une salle de bains supplémentaire.
Fort heureusement, les changements requérant l'unanimité dans une copropriété sont peu nombreux.
Les décisions de l'Assemblée Générale sont donc soumises, selon leur nature, à différentes majorités, qui tiennent leur nom du numéro de l'article sous lequel elles sont répertoriées dans la loi de 65.
La majorité 24 : concerne les décisions prises à la majorité des copropriétaires présents et représentés.
La majorité 25 : concerne les décisions prises à la majorité de tous les copropriétaires.
La majorité 26 : dite majorité des deux tiers, plus restrictive, requiert l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant deux tiers des tantièmes. Supposons un immeuble où l'un des copropriétaires détient plus d'un tiers des tantièmes, il pourra à lui seul bloquer toutes les décisions requérant cette majorité - même si douze ou quinze copropriétaires se partageant le reste de la surface sont d'accord pour effectuer, par exemple, un changement de répartition des charges ou voter un règlement de copropriété.
La complexité de ces règles, encore une fois, n'est qu'apparente. Une lecture attentive des textes permettra, toujours, de trouver une réponse aux questions que se posera le syndic.
L'élection d'un syndic bénévole pour gérer une copropriété présente des avantages certains. Celui-ci sera, toujours, bien plus concerné par la gestion de l'immeuble dans lequel il œuvre qu'un syndic professionnel. Plus entreprenant, plus réactif, plus rapide aussi. En outre, les charges de copropriétés sont toujours considérablement moindres avec un syndic bénévole qu'avec un professionnel - non seulement parce que le bénévole ne perçoit pas d'émoluments pour le travail qu'il effectue, mais aussi parce qu'il sera plus attentif aux dépenses effectuées. On considère que la gestion bénévole permet d'économiser environ 25% du montant des charges.
Rien de plus aisé, donc, que de recourir à ce type de gestion. La seule condition pour être syndic bénévole est de posséder au moins un lot dans la copropriété concernée. Attention toutefois : un syndic bénévole est astreint aux mêmes exigences qu'un professionnel, et sera juridiquement responsable de ses fautes de la même façon qu'un professionnel.
Nous ajouterons, en conclusion, que ce type de gestion ne saurait convenir à des copropriétés trop importantes, la charge de travail n'étant pas négligeable. Au delà d'une quinzaine de lots, il sera plus sensé de recourir aux services d'un professionnel si l'on ne veut pas crouler sous la tâche...
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